خدمات موسسه

دعاوی املاک

دعاوی املاک

دعوی تخلیه املاک مشاعی

مطابق با یکی از تقسیم.بندی های مرسوم در باب خلع ید,خلع ید در معنای اعم به 3 دسته کلی تقسیم میگردد:

الف)خلع ید به معنای اخص

ب) دعاوی تصرف

تخلیه ید بدان.معناست که در آن عدم مالکيت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانوني بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفين دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد يا قانون است و بايد از آن رفع تصرف شود. بنابراين در دعواي تخلیه يد مبناي قراردادي بين خواهان و خوانده وجود دارد.

با این توضیح باید در مورد تخلیه املاک مشاعی گفت که در ملک مشاع حق هر شريک منتشر در تمام ملک است و همين موضوع باعث شده که هيچ شريکي بدون اذن ساير شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. (مواد 581 و582 قانون مدني) نتيجه اين اختلاط سهام آن خواهد بود که تخليه سهم هر شريک با خلع يد از تمام ملک ملازمه داشته و ازاين‌رو ست که بايد بپذيريم مفاد ماده 43 قانون آيين دادرسي مدني در مورد خلع يد به معناي اعم است و اينجا هم بايد اجرا شود.نکته قابل توجه در اين رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استيجاري تنها بين مستأجر و يکي از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد.

لازم به ذکر است که دعواي تخليه يد مختص اجاره نيست و بحث‌هاي مورد اشاره که در رابطه با عقد اجاره بود، از باب تمثيل و غلبه مورد داشتن اين عقد است و قابل تطبيق در موارد ديگر مي‌باشد. ازاين‌رو مبنا همان تعريف ارائه شده از تخليه يد در صدر این گفتار است و اين عقد پايه مي‌تواند وديعه، عاريه، اجاره، مزارعه و... بوده و در ملک مشاع، خـوانـده مـي‌تواند شريک ديگر ملک با شخص ثالث باشد.

فروش املاک.مشاعی از سوی احدی از شرکاء

در ابتدای بمنظور تبیین بحث لازم به تعریف صحیحی از ملک مشاعی هستیم: ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید.

فروش املاک مشاعی بدین صورت خواهد بود که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می شود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن می‌باشد، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکاء خواهد بود، چرا که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.

الزام به تنظیم سند رسمی

نخستین و مهمترین اثر حقوقی قولنامه فارغ از انکه انرا تعهد فروش با مبایعه نامه و سند فروش بدانیم,تنظیم.سند رسمی میباشد.

بایسته‌های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول:

1- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

2- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)

3- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.

4- اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.

5- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.

6- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.

7- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

8- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.

دعوی افراز و تقسیم املاک مشاعی

افراز در لغت به معنی جداکردن چیزی از چیز دیگر است. حسب قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی، دعوی افراز، دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است به منظور تقسیم مال مزبور. در صورت عدم تراضی بر تقسیم حاکم اجبار به تقسیم می­کند، مشروط بر اینکه تقسیم متحمل بر ضرر نباشد. بدین منظور قانون افراز و فروش املاک مشاع در آذرماه 1357 تصویب و به موجب آن اداره ثبت، مرجع رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین گردید. در افراز وجود حالت شراکت ضروری است، یعنی وقتی افراز صورت می­گیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد ولی در صورت عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم همدیگر افراز صورت می­گیرد.

افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می­یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. پس از افرازکردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود.

دستور تخلیه

تخلیه در معنای لغوی عبارت است از خالی کردن جایی از افراد یا اشیاء، خارج کردن کسی از جایی، ترک کردن و... با این حال در قوانین تعریفی در خصوص تخلیه «دستور تخلیه» وجود ندارد ولی می توان تخلیه را اینگونه تعریف نمود که تخلیه عبارت است از تخلیه ملک از تصرف شخصی که مستحق تصرف نبوده مانند تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت که به دستور تخلیه معروف است.

دستور تخلیه معمولاً در خصوص اجاره کاربرد دارد و خواهان دعوا مالک ملکی است که تقاضا دارد بنا به دلائلی دستور تخلیه آن را بگیرد چرا که مستأجر از تخلیه خودداری می نماید ولی به طور کلی دستور تخلیه و یا تخلیه فوری یکی از موارد پر کاربرد در مراجع قضایی می باشد چرا که امکان دارد هر شخصی نسبت به تعهدات خود وفادار نباشد و منجر به رسیدگی قضایی شود، دستور تخلیه نیز نوعی رسیدگی قضایی است چرا که صدور دستور تخلیه می بایست به موجب رأی از مراجع قضایی صالح باشد و هیچ شخصی نمی تواند شخصاً اقدام به تخلیه ملک خود نماید.

در رویه، دادگاه ها تخلیه را ویژه امور قراردادی و اذنی دانسته و دعوای تخلیه و یا تقاضای دستور تخلیه که توسط مالک مال غیر منقول بر علیه متصرفی اقامه می گردد که مالکیت او توسط متصرف مورد قبول می باشد بدین شرح که در دعوای تخلیه و یا دستور تخلیه مالکیت مالک در عین مستأجره محل تنازع و اختلاف نمی باشد.

ماهیت حقوقی تخلیه «دستور تخلیه»:

دلیل تخلیه «دستور تخلیه» را می توان زوال رابطه قراردادی و یا اذن دانست بدین معنی: زمانی که رابطه قراردادی قطع گردید تخلیه «دستور تخلیه» ماهیت حقوقی خواهد یافت و قبل از آن تخلیه «دستور تخلیه» ماهیت حقوقی نخواهد داشت.

در تخلیه «دستور تخلیه» موضوع اصلی قرارداد است و قطع آن آثار حقوقی به همراه دارد، قطع رابطه قراردادی می تواند با وجود شرایط ذیل به وجود آید:

1- پایان توافق مورد نظر و یا همان خاتمه قرارداد

2- به اعتبار شرایط ضمن عقد یعنی ممکن است به واسطه تخلف از مقررات، رابطه قراردادی موجبات قطع را فراهم آورد.

عقد وقف

«وقف»؛ از عقودی است که ثمره آن حبس کردن اصل مال و اختصاص دادن منفعت آن (برای موقوف علیهم) است.

عقد وقف از چند رکن تشکیل شده است:

  1. «واقف»: به شخصی که مالی را وقف کرده است؛ واقف می‌گویند. در واقف شرط شده است که دارای بلوغ، جایز التصرف (مثلاً مجنون نباشد) و عاقل باشد.
  2. «موقوف»: یعنی مالی که وقف شده است. مال وقف شده باید اولاً: عین باشد؛ یعنی وجود خارجی داشته باشد.

ثانیاً: آنچه وقف می‌شود باید به مِلک در آید، برای نمونه؛ برخی از اموال که به ملکیت مسلمانان در نمی‌آید مانند؛ خوک، سگ، و مشروب را نمی‌توان وقف کرد.

ثالثاً: از آن چیز انتفاع حاصل شود؛ بدون آن‌که اصلش از بین برود.

رابعاً: به قبض دادن آن جایز باشد؛ یعنی اگر چیزی را وقف کند که مالک آن نیست، نمی‌تواند آن‌را به ملک دیگران در آورد. پس وقف چنین مالی نیز صحیح نمی‌باشد.

  1. «موقوف علیهم»: یعنی کسانی که مال مذکور برای آنان وقف شده است. آنان نیز باید دارای شرایطی باشند که به ترتیب می‌آید:

الف. باید موجود باشند و حضور داشته باشند، به این معنا که نمی‌توان ابتداءً برای عده‌ای که وجود خارجی ندارند، وقف کرد.

ب. معیّن باشند؛ یعنی کسانی که می‌خواهند از وقف استفاده کنند باید مشخص شده باشند.

ج. در موقوف علیهم شرط شده است که وقف برای آنان صحیح باشد؛ مثلاً مسلمان؛ نمی‌تواند برای راهزنان وقف کند .

  1. وقف کردن مسلمان مالى را برای کافر حربى باطل است اگر چه با واقف خویشاوندى داشته باشد.
  1. وقتی که شرایط بالا تحقق یافت؛ حال می‌توان وقف کرد که خود وقف نیز دارای شرایطی است. در وقف شرط شده است که:
  2. دوام داشته باشد؛ پس اگر بگوید: «وقف کردم این باغ را بر فقرا تا یک‌سال» از حیث وقف باطل است.
  1. وقف منجّز باشد؛ یعنی وقف بر چیزی معلّق نکند؛ مانند این‌که بگوید: «وقف کردم فلان مال را اگر اول ماه بیاید».
  2. اقباض: یعنی از ملکیت خود خارج کردن و به موقوف علیهم پرداخت کردن و قبض مال موقوفه توسط آنان.

درخواست مشاوره حضوری

وکلا و کارشناسان حقوقی موسسه آوای عدل گیتی با دانش تخصصی حقوقی اماده ارایه مشاوره و پاسخگویی به شما کاربر ان عزیز میباشند پس از تکمیل فرم ذیل کارشناسان موسسه جهت تنظیم وقت مشاوره حضوری با شما تماس خواهند گرفت