مجله حقوقی

در صورت وجود اختلاف بین ساکنان آپارتمان در مورد نوسازی ملک چه باید کرد؟



اما زمانی که این بنا چند مالک در داشته باشد که هر یک نسبت به حصه خود در آن سهیم باشند تصمیم گیری برای نوسازی آن سخت تر می شود.معمولا در چنین زمانی تعدادی از مالکین هر یک به دلیلی مخالف ایجاد تغییر در ملک خود هستند اما ازسویی هم نمی توان نسبت به گذشت عمر مفید ملک بی تفاوت بود.چرا که در این صورت حتی بیم خراب شدن یا ریزش بنا هم می رود.
در چنین زمانی آن دسته از مالکین که موافق نوسازی هستند می بایست به شورای حل اختلاف مراجعه و دادخواست خود مبنی بر تمایل به نوسازی را ارائه دهند.
این شورا بعد از بررسی، موضوع را برای رسیدگی تخصصی، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. به این ترتیب، پای کارشناسان به دعوای نوسازی باز می‌شود.
در این زمان است که تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان به سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری سپرده می‌شود. کارشناسان باید تشخیص دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر.

اگر کارشناسان تشخیص دهند که ادامه زندگی در ساختمان، خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد، با بازسازی آن موافقت می‌کنند.
چنانچه میان کارشناسان نیز بر سر نوسازی، اختلاف نظر ایجاد شود قاضی رأی را بر اساس نظر اکثریت کارشناسان صادر می‌کند.
نکته مهم دیگر در این باره این است که برابر قانون، مالکان می‌توانند کارشناسان را انتخاب کنند. اگر هم مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس تفاهم نداشته باشند، وزارت مسکن و شهرسازی، با درخواست مدیر یا هیأت‌مدیره، خود به انتخاب کارشناس می‌پردازد و به این ترتیب، به همه دعواها پایان می‌دهد.
همچنین مدیر ساختمان نیز می‌تواند نماینده همه ساکنان برای اجرای طرح نوسازی باشد.
ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها مقرر کرده است: «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.»
حقوق مخالفان نوسازی
باید در نظر داشت آن دسته از ساکنینی که مخالف نوسازی هستند هم از حقوقی برخوردارند. در واقع، حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری، حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رأی نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود، باز هم قانون برای مخالفان نوسازی حق و حقوقی قائل است و موافقان هم نمی‌توانند بدون تأمین مسکن یا محل زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند.
بنابراین موافقان برای شروع نوسازی باید مسکنی متناسب با شأن همسایه‌های مخالف تهیه کنند و بعد از نقل مکان آنها به خانه جدید، دست به کار نوسازی ساختمان شوند.
با این حکم، قانون پیشاپیش به یک بهانه مخالفان پاسخ داده است، زیرا بعضی از مخالفان، نداشتن پول کافی برای اجاره مسکن تا پایان نوسازی را دلیل مخالفت‌شان اعلام می‌کنند. به این ترتیب، قانون علاوه بر توجه به حقوق آنان، این بهانه را نیز از دست‌شان گرفته است.
از طرف دیگر، مخالفان تجدید بنا هم نباید دل‌شان را به این امکان خوش کنند، چون همیشه وضع به همین منوال نیست و بعد از این ‌که عملیات بازسازی به پایان برسد و سهم هر یک از واحدها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه‌های بازسازی مشخص شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آنها پرداخت شده است، از آنها پس گرفته می‌شود.
اگر هم این افراد توانایی پرداخت بدهی‌شان را نداشته باشند، راهکاری قانونی موجود است: در چنین مواردی، ساکنان طلبکار می‌توانند حکم توقیف اموال بدهکار را بگیرند.
برای پرداخت شدن بدهی و در صورت دریافت حکم توقیف اموال، همان ملکی که نوسازی شده است، توقیف می‌شود تا ساکنان طلبکار بتوانند طلب خود را وصول کنند.
گاهی پس از انجام تمام اقدام‌های قانونی و تدابیری که قانون اندیشیده است، باز هم بعضی مخالفان تجدید بنا، آپارتمان خود را ترک نمی‌کنند و بر نظر خود اصرار نابجا می‌ورزند.
در اینجا، قانون از قوه قهریه استفاده می‌کند و این اختیار را به مدیر ساختمان می‌دهد که با مالک متخلف برخورد کند. در این مواقع، با درخواست مدیر یا مدیران ساختمان، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل، دستور تخلیه آپارتمان این فرد را صادر می‌کند.

دسته بندی مطالب